¿Necesitas calcular el valor de un suelo rústico?

En función de la finalidad que vaya a tener la valoración del suelo rústico, éste se valorará con un método u otro, pero siempre por un experto en la materia. El método de valoración es una cuestión fundamental en la valoración de finca rústica.

Existen varios métodos de valoración de fincas rústicas. Algunos de ellos son los siguientes:

• Método de capitalización de renta
• Método de comparación.
• Métodos estadísticos.
• Métodos de valoración de árboles ornamentales, entre los que destaca la “Norma Granada”.
• Métodos de valoración medioambiental.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
• Método de valoración de industrias agrarias.

Los métodos que yo suelo emplear con mayor frecuencia son el método de comparación y el método de capitalización.

El de Comparación es el método de valoración de una finca rústica que consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta realizados en la misma zona, paraje o municipio, y en fincas con características similares a la que estamos valorando.

El de Capitalización de Rentas, por su parte, es el método de valoración de una finca rústica que consiste en realizar su valoración a partir de la renta, ya sea potencial o real, que se obtiene por el aprovechamiento al que esté dedicada la finca.

Existen tres pilares fundamentales que nos ayudarán a la elección de nuestro método de valoración de una finca rústica:

• Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)
• Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

La elección del método en algunos casos de valoración de fincas rústicas es la siguiente:

• El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa tal y como marca la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
• En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
• Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
• En valoraciones para cuestiones patrimoniales, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.